O STJ pacificou o entendimento: o ITBI deve incidir sobre o valor da transação declarado pelo comprador, não sobre a planta genérica de valores do município. Se você comprou imóvel e pagou a mais, tem direito à restituição.
dos municípios brasileiros calculam o ITBI de forma irregular
Tema 1.113 — jurisprudência que garante seu direito à restituição
prazo para requerer a restituição do imposto pago a maior
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O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) incide na compra de imóveis. O problema está na forma como a base de cálculo é definida por boa parte dos municípios.
A maioria das prefeituras usa a Planta Genérica de Valores (PGV) — o valor "de mercado" estimado pelo município — como base de cálculo do ITBI, mesmo que o imóvel tenha sido comprado por valor menor.
O contribuinte paga ITBI sobre um valor fictício e inflado, acima do que efetivamente pagou pelo imóvel. A diferença pode representar centenas ou milhares de reais a mais no imposto.
O STJ, em julgamento vinculante (Tema 1.113), decidiu que o ITBI deve incidir sobre o valor da transação, declarado pelo comprador. A planta genérica do município não pode prevalecer.
Se o município cobrou a mais, você pode requerer judicialmente a restituição da diferença nos últimos 5 anos, com correção monetária. É um direito reconhecido pelos tribunais.
Verifique abaixo se o seu caso se enquadra nos critérios que garantem o direito à restituição.
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Basicamente o comprovante de pagamento do ITBI (guia DARE ou DARF) e o contrato ou escritura de compra do imóvel. Ajudamos a levantar a documentação complementar.
Sim. O entendimento do STJ é nacional. Atendemos contribuintes de qualquer município brasileiro, com ou sem unidade física local do tribunal.
A tese de restituição do ITBI é sólida e está consolidada nos principais tribunais do país.
STJ — Superior Tribunal de Justiça
"O ITBI não incide sobre o valor venal do imóvel utilizado para cálculo do IPTU, sendo a base de cálculo o valor do negócio jurídico efetivamente realizado ou o valor venal do imóvel, prevalecendo o que for maior, declarado pelo sujeito passivo."
Tema 1.113 — REsp 1.937.821/SP (1ª Seção)
STJ — Súmula e Reiteração
"É inconstitucional a fixação de base de cálculo do ITBI com base em valor de referência ou planta genérica de valores elaborada unilateralmente pelo Município, sem que ao sujeito passivo seja assegurado o contraditório."
AgInt no AREsp 1.967.017/SP — 2ª Turma
TJSP — Tribunal de Justiça de São Paulo
"A base de cálculo do ITBI não pode ser arbitrada pelo Fisco municipal com base em tabelas próprias, sem observância do valor da transação declarado pelo contribuinte, sob pena de afronta ao princípio da legalidade tributária."
Apelação nº 1020340-53.2023.8.26.0053 — 15ª Câmara de Direito Público
STF — Supremo Tribunal Federal
"A exigência de ITBI sobre valores estimados pelo Fisco, acima do preço efetivamente pago, viola o princípio da capacidade contributiva e o direito de propriedade do contribuinte."
RE 1.335.293 — Repercussão Geral reconhecida
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